So optimieren Sie ihre Kredite

Wer vermögend ist, sammelt im Laufe seines Lebens mitunter eine beeindruckende Zahl von Krediten an. Mit einer klugen Optimierung des Portfolios lässt sich viel Geld sparen - gerade in Niedrigzinszeiten

Von Karsten Seibel

Schulden sagen wenig über den Reichtum eines Menschen aus. Selbst wer viele Kredite bedienen muss, kann äußerst wohlhabend sein. Hört man sich bei Vermögensverwaltern um, ist immer wieder von Kunden die Rede, deren Kreditportfolio größer ist als das Wertpapierportfolio.Einem Aktiendepot im Wert von 1,5 Millionen Euro stehen nicht selten Darlehen in Höhe von 15 Millionen Euro gegenüber - und eine beeindruckende Sammlung an Immobilien, die als Sicherheiten hinterlegt werden können. Wer all diese Kredite klug steuert, kann gerade in Zeiten von Niedrigzinsen viel Geld sparen und seine finanzielle Freiheit noch einmal erhöhen. Die Regeln dafür können auch für Normalsparer nützlich sein.
Vermögende Menschen finanzieren sich ihre materiellen Träume in der Regel über einen Immobilienkredit. Dieses Darlehen, das ein Durchschnittssparer meist nur ein einziges Mal im Leben abschließt - um sich wirklich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen -, wird von Wohlhabenden oft auch genutzt, um sich ein Boot oder ein teures Gemälde zu kaufen, sagt Rainer Laborenz, Geschäftsführer des bankunabhängigen Vermögensverwalters Azemos aus Offenburg. Er betreut Kunden mit Vermögen zwischen 250.000 Euro und 20 Millionen Euro. Das liegt vor allem daran, dass Banken Immobilienkredite besonders gerne vergeben, mit ihnen kennen sie sich aus. Solange der Kunde eine Wohnung oder ein Haus als Sicherheit bieten kann, ist es den Banken egal, was mit dem Geld geschieht. Bei einem Haus wissen sie immer, wo es steht. Ein Boot kann überall sein.

Sicherheiten verwalten

Bei der Optimierung des Kreditportfolios richtet Laborenz seinen Blick schnell auf die Sicherheiten. Banken nehmen davon lieber zu viele als zu wenige - vor allem geben sie die Werte von sich aus nicht wieder frei. Da muss der Kunde schon von sich aus tätig werden. Sind beispielsweise nach ein paar Jahren 30 Prozent des Darlehens getilgt, kann ein Teil der Sicherheiten schon wieder herausgelöst werden. Das gilt umso mehr, als in den vergangenen Jahren in vielen Regionen die Immobilienpreise gestiegen sind und damit auch der Wert der hinterlegten Sicherheiten.
Es lohnt sich allerdings nicht, ständig Sicherheiten hin und her zu schieben, schließlich sind damit hohe Notarkosten verbunden. "Doch gerade, wenn man ohnehin Kredite verschiedener Banken bei einer bündeln will, sollte man darauf achten, dass möglichst viele Sicherheiten wieder frei werden", sagt Laborenz. Das bringt nicht direkt Geld, aber es erhöht die Flexibilität - für neue Kredite und für den Fall, dass der Kunde das Objekt verkaufen will.

Sondertilgung bedenken

Die meisten Kreditverträge erlauben, das geliehene Geld schneller zurückzuzahlen. Sondertilgungen in Höhe von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind normal, auch zehn Prozent sind verbreitet. Doch Vorsicht: Wer Geld für eine Sondertilgung übrig hat, sollte sich vorher die Alternativen anschauen. Er könnte das Geld auch am Kapitalmarkt für sich arbeiten lassen. Eine Sondertilgung lohnt sich nur, wenn der erwartete Ertrag aus einer Geldanlage niedriger ist als das, was der Kredit den Kunden kostet - nach Steuern wohlgemerkt.
Grundsätzlich gilt: "Immer den Kredit als Erstes tilgen, der steuerlich am wenigsten relevant ist", sagt Vermögensverwalter Ralph Kinnart von B&K Vermögen in Köln. Er hat 25 Jahre bei der Deutschen Bank gearbeitet, unter anderem in der Immobilienfinanzierung. Die Details sollte jeder Kunde mit seinem Steuerberater besprechen, aber im Normalfall bringt der Kredit für die selbst genutzte Immobilie die geringsten Vorteile. Dort können die Zinsen schließlich mangels Mieteinnahmen nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Bei Objekten, die vermietet werden, sieht das anders aus. Angenommen, das Finanzamt übernimmt 40 Prozent der Zinszahlungen, dann bleiben bei einem Kredit mit einem festen Zins von fünf Prozent nach Steuern noch drei Prozent beim Kunden hängen. Nun ist es angesichts der Niedrigzinsphase an den Kapitalmärkten nicht ausgemacht, dass man eine Geldanlage findet, die mehr als drei Prozent bringt. "Mit überschüssigem Geld eine Finanzierung abzulösen, ist in den meisten Fällen besser, als eine Risikoanlage einzugehen", rät Kinnart. Je jünger der Kredit und je niedriger der Zins, desto zögerlicher sollten Kunden bei Sondertilgungen sein. Jährliche Belastungen von etwas mehr als einem Prozent nach Steuern ließen sich zumindest in der Vergangenheit regelmäßig mit einem breit gestreuten Wertpapierportfolio mehr als ausgleichen.

Kredite kündigen

Anders als ihre Kunden haben Banken derzeit wenig Interesse daran, Darlehen neu zu verhandeln. Jedes Kreditinstitut ist angesichts der mageren Zinsen froh, wenn es Kredite in seinen Büchern hat, die mehr als vier Prozent bringen, wie dies zwischen 2006 und 2010 noch üblich war. Soll der Kredit dennoch vorzeitig abgelöst werden, fallen meist hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an. Bei Krediten, die mit einer Grundschuld hinterlegt sind, richtet sich die Höhe dann nach den entgangenen Margen für die Bank.
Wer seinen Immobilienkredit damals nicht nur für zehn Jahre, sondern gleich für 15 Jahre abgeschlossen hat, kann womöglich ohne Strafzahlung aussteigen. Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sieht vor, dass jeder Kredit zehn Jahre nach Auszahlung der Summe mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden kann. Sprich: Zehn Jahre und sechs Monate nach vollständigem Empfang des Geldes kommt jeder Kunde aus seinem Vertrag. Einen Sonderfall bilden auch Förderdarlehen der staatlichen KfW. Diese können die Kunden häufig ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Da die Darlehen im Rahmen der Energieeffizienzprogramme vor einigen Jahren noch drei Prozent kosteten und heute ebenfalls für deutlich unter zwei Prozent zu haben sind, lohnt sich hier eine Umschuldung.

Widerrufsjoker ziehen

Der Bundesgerichtshof hat vielen Kreditnehmern noch ein weiteres Instrument in die Hand gegeben, teure Kredite loszuwerden: den Widerrufsjoker. Dafür müssen sie nachweisen, dass sie bei Vertragsabschluss nicht ausreichend oder nur fehlerhaft über ihr zweiwöchiges Widerrufsrecht aufgeklärt wurden. Die Formulierungen in vielen Verträgen lassen dies zu. Um auf diese Weise zumindest bei Krediten, die erst nach Juni 2010 abgeschlossen wurden, ohne Fristen und Sonderzahlungen aus dem Vertrag herauszukommen, braucht der Kunde in der Regel allerdings einen Anwalt. "Ich möchte nicht dafür werben", sagt Vermögensverwalter Laborenz. Er habe moralische Bedenken, schließlich habe der Kunde genau das erhalten, war er einst verlangte. Laborenz sieht deshalb keinen wahren Rechtsgrund, den Joker zu nutzen.

Zukunft vorbereiten

Bei Neuabschlüssen sollten sich Kunden immer bewusst sein, dass kleine Finanzierungen teurer sind als große. Für eine Bank ist der Aufwand der Kreditprüfung ähnlich, ganz gleich ob es um 50.000 oder 500.000 Euro geht. "Deshalb empfiehlt es sich immer, mehrere kleine Finanzierungen zusammenzufassen", sagt Laborenz.
Wer heute weiß, dass er in zwei Jahren etwas neu finanzieren will oder eine Anschlussfinanzierung für einen laufenden Kredit braucht, kann sich zudem bereits jetzt die niedrigen Zinsen sichern. Einen Zinsaufschlag von 0,03 Prozent pro Monat oder 0,36 Prozent pro Jahr muss er in der Regel einplanen. "Ob ein Kunde das macht oder nicht, hängt von der ganz persönlichen Zinserwartung ab", sagt Kinnart. Ein solches Darlehen lohnt sich heute nur für diejenigen, die davon ausgehen, dass Baugeld in zwei Jahren mindestens 0,72 Prozentpunkte mehr kostet, also mehr als 2,5 Prozent pro Jahr.
Zudem erinnert Kinnart daran, dass fest häufig günstiger als variabel ist. Er habe Kunden, die über Jahre hinweg immer nur Darlehen mit variablem Zins abgeschlossen hätten - Verträge also, die sich ständig den aktuellen Kapitalmarktzinsen anpassten. Diese Kunden seien sehr gut damit gefahren, da die Marktzinsen stetig sanken, zudem können solche Darlehen zeitnah abgelöst werden. "Doch jetzt kommt gerade bei größeren Investoren häufiger der Wunsch auf, ihre stattlichen Kreditportfolios auf feste Zinsen umzubauen", so Kinnart.

Engpässe überbrücken

Durchschnittssparer nutzen bei finanziellen Engpässen als Erstes den Dispo. Bei vielen Banken kostet dieser Überziehungskredit aber immer noch um die zehn Prozent Zinsen pro Jahr. Wer sein Konto dauerhaft überzieht, sollte deshalb lieber einen in der Regel günstigeren Ratenkredit aufnehmen, empfehlen Verbraucherschützer. Solche Darlehen sind schon für weniger als die Hälfte zu haben. Bei Beträgen von einigen Tausend Euro ist dies gut möglich, bei höheren Summen aber schwierig.
Vermögende haben eine andere Möglichkeit, um Lücken vorübergehend zu stopfen: Sie können ihr nicht selten üppiges Wertpapierdepot beleihen. "Viele Kunden nutzen diese Möglichkeit, bevor sie sich dann in Ruhe Gedanken über eine langfristige Finanzierung machen", sagt Laborenz. Der Zins bei dem sogenannten Wertpapier-Lombardkredit ist variabel, aktuell steht auch hier eine Eins vor dem Komma.

zum kompletten Artikel

Menü
×
Menü