Eigennutzer, die auf ihr Wunschhaus oder Traumwohnung hin sparen, sehen sich mit ähnlichen Situationen konfrontiert wie Immobilienkäufer, die eine reine Kapitalanlage suchen. Die Verkäufer haben längst erkannt, dass auch Immobilientransaktionen ohne Renditeabsicht zu hohen Preisen umgesetzt werden können. Durch die offensichtliche Bewegung, aus den umliegenden Städten und „vom Land“ aus den unterschiedlichsten Motivationen heraus in große Ballungsräume zu ziehen, hat sich das Preisniveau aufgrund dieser hohen Nachfrage gerade dort besonders angepasst. Und obwohl beispielsweise in Köln Quadratmeterpreise bis zu 12.000 € in Neubauten an exponierten Lagen aufgerufen werden und der „normale Wohnsuchende“ in beliebten Stadtteilen kaum unter 5.000 € wegkommt, kann sich der Verkäufer häufig aus einer Vielzahl von Bewerbern einen ihm genehmen Interessenten aussuchen.

Bei den hohen Preisen ist es aus Sicht der eher restriktiv herangehenden Kreditinstitute wichtig, dass der Kaptaldienst für die Finanzierung nachhaltig von dem Kreditnehmer erbracht werden muss, denn nur Ausnahmekäufer können aufgrund eines erfolgreichen Berufslebens oder einer größeren Erbschaft/ Schenkung den geforderten Kaufpreis aus dem Guthaben überweisen. Das war schon länger so, aber seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist die Dokumentation und Nachweispflicht bei den Banken tiefgehender. Und mit fortgeschrittenem Alter bei Beginn einer Finanzierung wird der Tilgungssatz regelmäßig höher, um oftmals die geringeren Einkünfte im Rentenalter abfangen zu können.

Ein Rechenbeispiel: Bei einem Finanzierungsvolumen von 100.000,00 € und einer Annuität (gleichbleibende Rate aus Zins- und Tilgung) von unterstellten 5,5% p.a. (davon 1,5% Zinssatz und 4% anfängliche Tilgung) erreicht man eine Darlehens-Gesamtlaufzeit von etwa 20 Jahren, insofern keine (empfohlenen) Sondertilgungen genutzt wurden. Und nur dann, wenn sich der Zinssatz nach dem Ende der Sollzinsbindung nicht maßgeblich erhöht (beispielsweise nach 10 Jahren). Erwirbt also der 50jährige seine Wunschimmobilie, sagen wir einmal eine Eigentumswohnung mit 100 qm Wohnfläche in guter Lage in Bonn, für 500.000,00 €, so muss er aus Eigenmitteln die Kaufnebenkosten für Makler (3,57% brutto, 17.850,00 €), Grunderwerbsteuer (6,5%, 32.500,00 €) sowie Notar- und Gerichtskosten (rd. 2%, 10.000,00 €) bestreiten. Danach stehen noch Gelder für eine neue Küche, Einrichtungsgegenstände und Umzug zur Verfügung, benennen wir sie einmal mit 50.000,00 €. Da er ansonsten mit einer teureren 100%-Finanzierung (Kaufpreishöhe = Kreditbetrag) vorsprechen müsste, löst er noch einen Teil seines Wertpapierdepots auf und setzt es als direktes Eigenkapital in Höhe von 100.000,00 € ein. Somit beträgt der Eigenmitteleinsatz bereits 210.350,00 €, es werden aber immer noch 400.000.00 € als Fremdkapital von der Bank benötigt. Wenn die Wohnung im Alter von 70 Jahren abbezahlt sein soll, ergibt sich nach obiger Basis eine monatliche Belastung von 1.833.33 €. Hinzu kommen noch die Nebenkosten wie Wasser, Strom, Energieversorgung, Müll, Versicherungen, Grundsteuer inkl. Abwasser, Straßenreinigung etc. Ist ein Aufzug vorhanden, erhöht dieser durch Verbrauch, Wartungen und Reparaturen zudem die Nebenkosten. Gehen wir einmal davon aus, dass die gesamten Nebenkosten 300,00 € betragen. Hinzu kommt noch die Rücklage in die Hausgemeinschaft, die für notwendige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, wie Dach und Fach etc., verwendet werden. Diese kann auch schnell  – in Abhängigkeit des Objektalters und des Zustands –  um 300,00 € betragen. Bedeutet, dass der Erwerber eine monatliche Gesamtbelastung in diesem Beispiel von 2.433,33 € haben könnte.

Alternativrechnung Miete: Die gleiche Wohnung steht zur Vermietung an und der Vermieter ruft marktübliche 12 €/qm auf. Dann verursacht die Wohnung Mietkosten von 1.200,00 € zzgl. Nebenkosten von rd. 300,00 €, also beträgt die Warmmiete geschätzte 1.500,00 €. In diesen Fall profitiert der Mieter nicht von womöglich steigenden Immobilienpreisen und ggf. muss er mit regelmäßigen Mieterhöhungen während der Mietdauer rechnen.

Fazit: Daher ist es, trotz hoher Mietpreise, derzeit von Fall zu Fall zumindest temporär preiswerter, eine geeignete Wohnung zu mieten anstatt zu kaufen. Aber der heiß umkämpfte Mietermarkt ist noch schwieriger für den Suchenden als der Käufermarkt: mitunter 150-200 Wettbewerber buhlen häufig um eine Wohnung, die der Vermieter lediglich an eine Partei vermieten kann. Kaufen oder mieten – das ist also dann nicht mehr nur eine „finanzielle“ Frage.

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