Die Immobilienpreise in gefragten Lagen der Republik sind seit der Finanzmarktkrise 2008/2009 signifikant gestiegen und die Preisrally wird weitergehen. „Nach meiner Meinung wird es in Zukunft eine Verlangsamung beziehungsweise Stagnation der Preisentwicklung geben oder geben müssen“, sagt Ralph Kinnart (B&K Vermögen GmbH, Köln): „Vielleicht aber erst dann, wenn die immer noch historisch niedrigen Zinsen steigen und sich dadurch die monatlichen Fremdkapitalaufwendungen erhöhen.“ Die hohen Immobilienpreise, die spürbaren Baukostenverteuerungen und im Gegenzug die Mietpreisbremse machen es Immobilieneigentümern nicht immer leicht, eine angemessene Rendite für die Immobilie als Kapitalanlageobjekt zu generieren, zumal Erhaltungsaufwendungen oder gar Sanierungen das Budget immer mal wieder belasten. Da aber auch alternative, weitgehend sichere Anlagen wie zum Beispiel Bundesanleihen mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren zuletzt negativ rentiert haben, sollte eine (teure) Immobilie mit einem (relativ geringen) Mietertrag immer noch ein positives Ergebnis (nach Berücksichtigung nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten) erbringen. Für den unerfahrenen Erstinvestor raten wohl alle seriösen Vermögensberater zu Expertenratschlägen (Steuerberater, Gutachter & erfahrener Finanzierungsberater), damit dieser keine vermeidbaren Risiken eingeht. Im Schnellkurs gibt es verschiedene Ansätze, Renditen zu errechnen. Gängige Praxis sind die Ermittlungen der Objektrendite, der Brutto- und der Nettomietrendite. Letztendlich stehen diese im Verhältnis vom Kaufpreis zu den vorhandenen oder erwarteten Mieteinnahmen. Bei der Angebotsauswahl kann man im Schnellverfahren auch den Faktor (Kaufpreis : Jahresmiete) heranziehen und Vergleiche zur Vergangenheit (vielleicht besser doch nicht) heranziehen. Während die Anleger vor der Zeit der Finanzmarktkrise je nach Lage, Zustand, Drittverwendungsfähigkeit und anderer beeinflussender Umstände bei Gewerbeimmobilien mit Faktoren um 10 und Wohnimmobilien um 15 rechnen konnten, werden heutzutage für Gewerbeobjekte mitunter der 20-, für Wohnimmobilien sogar biszu50-facheMietpreis aufgerufen. Dies schmälert natürlich die Rendite. Lediglich ein noch erheblich ausbaubarer Mietpreis rechtfertigt solche Größenordnungen.
